1月29日，《北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例》由北京市第十四屆人民達(dá)標(biāo)大會(huì)第三次會(huì)議通過，并將從今年5月1日起實(shí)施。北京市民政局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李紅兵表示，作為全國(guó)**地方性居家養(yǎng)老服務(wù)條例，北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例“首次明確了政府、企業(yè)、家庭、社會(huì)在養(yǎng)老上各自承擔(dān)的責(zé)任”。同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)、支持、鼓勵(lì)企業(yè)和社會(huì)組織參與居家養(yǎng)老服務(wù)的提法，也吸引了很多房地產(chǎn)企業(yè)的注意。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身就是許多房企已經(jīng)開始關(guān)注的新領(lǐng)域。居家養(yǎng)老，讓不少房企看到了新的市場(chǎng)空間，不過也有許多制約因素需要突破。

機(jī)會(huì)——養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求巨大

在西城區(qū)椿樹街道，中信國(guó)安投資有限公司在這里共建立了3個(gè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，其中19號(hào)院助老服務(wù)站和56號(hào)院養(yǎng)老護(hù)理所已經(jīng)建成。中信國(guó)安投資方面人士表示，19號(hào)院、56號(hào)院的場(chǎng)所都由街道提供，養(yǎng)老服務(wù)主要也要輻射街道內(nèi)的自理及半自理老人。服務(wù)站內(nèi)還為老人提供休息室、娛樂室。2015年，中信國(guó)安投資有計(jì)劃在五環(huán)內(nèi)鋪開更多的養(yǎng)老服務(wù)點(diǎn)。

不止是市內(nèi)成熟社區(qū)有養(yǎng)老服務(wù)需求，郊區(qū)也成為房企拓展養(yǎng)老服務(wù)的必爭(zhēng)之地。

2月3日，北京今年首宗配建養(yǎng)老設(shè)施用地、順義新城17街區(qū)一地塊受到首創(chuàng)、龍湖、金融街等8家企業(yè)爭(zhēng)*，最終首創(chuàng)以5.98億元加上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)2.6萬平方米限價(jià)房的條件成功拿地。該地塊剩余不到2.9萬平方米的純商品房部分，樓面價(jià)達(dá)到2萬元／平方米。這宗地塊內(nèi)就包括3.46萬平方米的養(yǎng)老設(shè)施。

此前如萬科在房山、中投發(fā)展在密云、東方太陽城在順義等都開始涉足養(yǎng)老服務(wù)。萬科集團(tuán)**副總裁毛大慶認(rèn)為，目前北京老齡人口呈現(xiàn)基數(shù)大、密度高、增長(zhǎng)快三大特征。2012年北京60歲以上老人為263萬人，到2020年預(yù)計(jì)超過400萬人。且在“421”的家庭模式下，老年人空巢化趨勢(shì)明顯，高齡老人、獨(dú)居老人、失能失智老人增加。這也就產(chǎn)生了巨大的養(yǎng)老服務(wù)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大需求。

缺失——“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”成破局關(guān)鍵

按照北京市“9064”的養(yǎng)老服務(wù)模式，到2020年，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

在業(yè)內(nèi)人士看來，居家養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)養(yǎng)老的界限并不是涇渭分明的，總體上都需要社區(qū)、社會(huì)化機(jī)構(gòu)提供必要的養(yǎng)老服務(wù)。而對(duì)養(yǎng)老服務(wù)來說，首當(dāng)其沖的就是醫(yī)療服務(wù)。無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，都需要“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。

但在目前的條件下，醫(yī)療服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)的結(jié)合還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。毛大慶就認(rèn)為，目前的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)互相獨(dú)立、自成系統(tǒng)，養(yǎng)老院不方便就醫(yī)，醫(yī)院里又不能養(yǎng)老。在他看來，在朝陽區(qū)雙井，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)恭和苑托管社區(qū)醫(yī)院的做法值得借鑒。牌照由政府頒發(fā)、醫(yī)生公開招聘，既面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又對(duì)外開放。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于更零散的居家或者社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站點(diǎn)來說，醫(yī)護(hù)人員的靈活執(zhí)業(yè)資格也是養(yǎng)老服務(wù)需要面對(duì)的一大問題，多點(diǎn)執(zhí)業(yè)不妨有條件地放寬至養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

風(fēng)險(xiǎn)——回報(bào)率低成房企隱憂

無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，引入社會(huì)化力量，企業(yè)就需要考慮投入與產(chǎn)出的關(guān)系。在順義新城17街區(qū)地塊成交前，一家中字號(hào)房企人士表示，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如何運(yùn)營(yíng)，企業(yè)盈利模式怎么構(gòu)建，是拿地必須考慮的問題?！拔覀兛床磺逋顿Y回報(bào)，就沒有報(bào)名拿地。”

有房企人士也表示，對(duì)于新項(xiàng)目中的養(yǎng)老設(shè)施，運(yùn)營(yíng)回報(bào)率不是問題，但資產(chǎn)回報(bào)率就很低。這也成為目前房企探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)的一大障礙。“這就是現(xiàn)在探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)的以大房企居多的原因，回報(bào)率低，有的企業(yè)耗不起就不能踏足這個(gè)領(lǐng)域。”

上述中字號(hào)房企人士也建議，為鼓勵(lì)更多企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)，政府出讓配建養(yǎng)老設(shè)施土地，應(yīng)該在出讓方式上讓利于企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)讓利于民。

一家在北京郊區(qū)開展了養(yǎng)老服務(wù)的房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者談到，企業(yè)通過招拍掛拿到土地，按照企業(yè)的邏輯來運(yùn)作，高價(jià)土地最終將變成高價(jià)產(chǎn)品，無論是租是售，價(jià)格可能都不會(huì)低。企業(yè)定價(jià)如果得不到市場(chǎng)響應(yīng)，一方面會(huì)造成直接的資源浪費(fèi)，養(yǎng)老設(shè)施達(dá)不到養(yǎng)老的目的；另一方面也可能影響未來更多企業(yè)的參與熱情。

此外，對(duì)于建設(shè)在成熟居民區(qū)特別是老城區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)站來說，居民購(gòu)買力不足也是企業(yè)必須面臨的問題。有關(guān)負(fù)責(zé)人建議，目前的養(yǎng)老服務(wù)站帶有企業(yè)和街道合作共建的性質(zhì)，未來究竟是民辦非企業(yè)組織還是企業(yè)組織尚未定論。但綜合考慮，政府指導(dǎo)定價(jià)應(yīng)兼顧企業(yè)收益和老齡人口實(shí)際支付能力?！岸▋r(jià)不能脫離服務(wù)人口支付能力，也不能讓企業(yè)虧本，以免影響企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)的積極性?！边@其中可能存在的豁口，就需要政府來埋單。

聲 音——大型房企開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

2013年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式成立了“遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理公司”，并創(chuàng)建全新養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。據(jù)了解，作為中美合作的**高端養(yǎng)老公寓，椿萱茂由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、投資商CPM、美國(guó)*大的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商之一Emeritus合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長(zhǎng)李明表示，預(yù)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來將和住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融業(yè)務(wù)并列，成為公司業(yè)務(wù)的四大板塊。

保利地產(chǎn)

2014年10月，保利地產(chǎn)的第二個(gè)養(yǎng)老公寓上?！拔魈?和熹會(huì)”將投入使用，這是保利繼2012年**北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后的又一新作。

萬科集團(tuán)

位于房山竇店的萬科幸福匯，是萬科**宣布試點(diǎn)的養(yǎng)老社區(qū)。2014年9月，萬科集團(tuán)**副總裁毛大慶向媒體表示，除萬科幸福匯外，未來北京萬科預(yù)計(jì)每年將推出2至3個(gè)社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目，將為北京市提供2000個(gè)左右的養(yǎng)老床位。

（原標(biāo)題：多房企試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 購(gòu)買力不足回報(bào)率低成隱憂）