雖然2014年一線城市量價齊升，但房地產(chǎn)投資情況卻不容樂觀，非熱銷地區(qū)難以提振。業(yè)內專家預計，2015年樓市成交量將繼續(xù)小幅回暖，轉正為個位數(shù)增長；房價環(huán)比上半年或可轉正，全年同比可能穩(wěn)中微升；投資增速上半年下探仍將持續(xù)，下半年有可能企穩(wěn)。

一、成交量回升 房價降幅收窄

銷售作為各項指標的先行軍，2014年隨市場調整出現(xiàn)大幅回落，四季度以來受政策放寬和資金偏松影響，呈現(xiàn)出明顯的筑底回暖態(tài)勢。商品房銷售面積和銷售額在2014年分別同比下降了7.6%和6.3%，較1-11月份收窄0.6個和1.5個百分點。

結合房價來看，除了一線城市出現(xiàn)量價齊升，其他多數(shù)大中城市以量升價穩(wěn)的態(tài)勢為主，房價同比依舊下行，環(huán)比降幅則進一步收窄。

12月全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比均價跌幅為0.42%，較上月繼續(xù)縮小；同比降幅繼續(xù)擴大，但弧度開始出現(xiàn)變化，時隔4個月后再次出現(xiàn)了同比上漲城市。這是政策面松綁、流動性寬松環(huán)境下，房企以價換量與需求擇時入市相結合的結果，也是決策層較希望看到的局面。>>相關閱讀：2014年12月70大中城市66城住宅價格下降 1城上漲

縱觀2014年，樓市調整幅度之深超乎市場想象。全年銷售面積和銷售額同比相較上年末大幅下滑了25個和32.6個百分點；12月房價已經(jīng)回落到2013年5月的水平。展望2015年，成交將繼續(xù)小幅回暖，轉正為個位數(shù)增長；春節(jié)過后，有望迎來剛需入市的一個小高峰。房價環(huán)比回升已成定局，上半年有可能轉正；同比則依舊在探底，全年可能穩(wěn)中微升。

二、房貸政策趨松 利好供求雙方

在需求端，按揭貸款和公積金貸款政策的持續(xù)調整使申請門檻降低、使用比例增大，促進需求入市。12月，按揭貸款優(yōu)惠利率進一步降低，9折以下利率重現(xiàn)市場，盡管需附加一定的要求，但對提高需求購房能力有實質利好。

在供給端，除了銷售回款加快，再融資放開也對房企資金面構成利好。近日證監(jiān)會全面放松了上市房企再融資政策，今后不再需要經(jīng)國土部進行事前審查，符合去年的預判。核準制的放開將簡化房地產(chǎn)再融資流程，加快資金運作速度，有利于改善房企資金情況。

資金環(huán)境的改善使行業(yè)整體風險下行，但“黑天鵝事件”引發(fā)市場擔憂。佳兆業(yè)事件從房源被鎖到面臨重組，負面影響持續(xù)擴大，市場會不會出現(xiàn)連鎖反應？我們認為這僅是個案，不排除還有發(fā)生的可能，但出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的概率極低，房源被鎖不應被過度解讀。

三、投資持續(xù)探底 下半年或企穩(wěn)

投資情況依然不容樂觀。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。盡管房企拿地熱情相對提升，但我們僅結構性看多一線和少數(shù)二線城市，非熱銷地區(qū)的投資提振不易。房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資增速間的剪刀差有繼續(xù)擴大的趨勢，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累作用也將越來越明顯。預計房地產(chǎn)投資增速下探在2015年上半年仍將持續(xù)，隨著銷售情況持續(xù)改善和流動性逐漸寬松，利好因素積累到下半年可能帶動投資企穩(wěn)。