2014年，樓市一改往日猛進的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續(xù)回落，市場分化明顯。與此同時，“去行政化”調(diào)控趨勢日益明朗。告別“黃金時代”的樓市將何去何從？

別了，“黃金時代”

2014年，樓市變化速度，顯然超出市場預期。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，可謂一個直觀的觀察窗口。

一季度，70個大中城市，有一半還處于環(huán)比溫和上漲，然而從5月份開始，房價環(huán)比下降的城市個數(shù)持續(xù)增加，5月35個、6月55個、7月64個、8月68個、9月、10月均為69個。

不僅新建商品房如此，二手房價格環(huán)比下降的城市也持續(xù)增加，特別是到9月份，70個大中城市的二手房價全部呈環(huán)比下降態(tài)勢。一系列房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)也在持續(xù)走低。開發(fā)投資增速放慢，1至10月份比1至9月份回落0.1個百分點。

調(diào)控，將指向哪里？

從“政策很復雜，市場很簡單”到“政策很簡單，市場很復雜”，2014年，樓市與“行政化”調(diào)控方式漸行漸遠。

一個具有代表性的現(xiàn)象就是，行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與取消，被業(yè)內(nèi)人士視為對2014年政府工作報告提出的“分類調(diào)控”的落實。

對于步入新常態(tài)的房地產(chǎn)市場，不做過度反應，并不意味著政府不作為。特別是在當前宏觀經(jīng)濟面臨下行挑戰(zhàn)的背景下，在堅持抑制投資投機性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現(xiàn)。比如房貸新政策要求“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。住房公積金新規(guī)定中要求推進異地貸款業(yè)務，公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。

專家還建議，在中國房地產(chǎn)市場告別高速增長的“黃金期”，房地產(chǎn)投資量、竣工量和新開工量等各項重要指標的峰值已經(jīng)到來的情況下，尤其要注重房地產(chǎn)泡沫的抑制和防范。

走勢圖，如何描繪？

從當前來看，銀行房貸新政、央行降息等政策出臺，猶如給房地產(chǎn)市場注入了 “強心劑”，自10月份以來，冷清的樓市有了些許變化。

10月份部分城市二手住宅價格環(huán)比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環(huán)比均停止下跌。其中，北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環(huán)比均持平。

對于房價環(huán)比降幅收窄，與各地房貸政策調(diào)整，房企為消化庫存繼續(xù)加大推盤力度，部分購房者選擇入市這些因素有關。

樓市是否會全面回暖？部分受訪專家給出的答案是否定的。他們認為，由于不少城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調(diào)整尚未到位。因此，市場短期回暖不具可持續(xù)性。

一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線城市因為庫存**值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

此外，對于信貸政策對樓市的刺激作用，業(yè)內(nèi)人士并不表示樂觀。作為非對稱降息，央行的此次政策會帶來預期性的微刺激，但市場短期內(nèi)尚未顯示其影響，就預期而言，降息作用有限，未來樓市難言樂觀。

就中長期而言，專家認為，從全國的房價收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標觀察，中國房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。

原標題：樓市告別“黃金時代”迎來新常態(tài)