2011年底開始溫州房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起,爛尾樓被曝光。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤的方式不一樣,但是兩者卻有一個(gè)共同的原因——民間資本過度投資地產(chǎn),地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn)。

民間資本過度進(jìn)入易引地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

先來看溫州案例。首先,貨幣寬松和外貿(mào)萎縮導(dǎo)致資金流向地產(chǎn),溫州地產(chǎn)價(jià)格瘋漲。其次,實(shí)體企業(yè)借貸資金流入地產(chǎn),民間杠桿增加風(fēng)險(xiǎn)積聚。另外,從固定資產(chǎn)投資遠(yuǎn)低于地產(chǎn)投資增速,和地產(chǎn)銀行信貸資金不足以支持地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度,也可以推斷資金是由銀行貸給普通民營(yíng)企業(yè)后,再通過民間借貸等其他途徑投資進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)。

2011年下半年開始銀行貸款收緊后,貸款期限逐漸拉長(zhǎng),民間借貸利率也上升到近25%。2011年地產(chǎn)竣工大幅增加,銀行流動(dòng)性的收緊迫使資金緊缺的企業(yè)由購(gòu)買房產(chǎn)轉(zhuǎn)向變賣房產(chǎn),供需格局完全改變,房?jī)r(jià)開始下跌。地產(chǎn)商銷售大幅下滑,而民間借貸的高利率也使還款更加困難,資金鏈出現(xiàn)問題,開始出現(xiàn)了溫州民間借貸市場(chǎng)的違約。抵押物價(jià)值下跌導(dǎo)致的催還等惡性循環(huán)也開始,銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊,資金鏈問題一直持續(xù),地產(chǎn)下跌也持續(xù)到現(xiàn)在。

再來看鄂爾多斯案例。鄂爾多斯房?jī)r(jià)跌幅不大,但40萬(wàn)套存量房滯壓形成“鬼城”。2010年前地產(chǎn)銷售活躍,2011年后交易量明顯下滑,2012-2013年年度銷售面積不足2011年一半。分析原因主要有以下幾個(gè)方面。

因煤價(jià)上漲,從2007年開始鄂爾多斯這個(gè)煤炭開采占工業(yè)增加值的73%(2013年數(shù)據(jù))的城市迅速發(fā)展起來。2010-2011年的房?jī)r(jià)上漲和富余的資金,使民眾將錢投入地產(chǎn)業(yè),人口數(shù)不到北京1/10的鄂爾多斯2011年銷售住房面積相當(dāng)于北京的1/3。

政府提倡鄂爾多斯轉(zhuǎn)型,規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū),計(jì)劃用20年的時(shí)間達(dá)到三十萬(wàn)人口。政府宏大的規(guī)劃給民眾投資的指引,2009年開始,房地產(chǎn)新開工一直維持高位,直到2012年煤炭?jī)r(jià)格大跌后企業(yè)虧損面達(dá)到22%,資金鏈出現(xiàn)問題,地產(chǎn)投資也大幅下滑,2013年新開工幾乎為0。但2009年到2012年新建房存量已經(jīng)很大,戶均住宅達(dá)1.35套。

 地下錢莊眾多為民間資本投資地產(chǎn)提供途徑。房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)是地下錢莊資金的重要投資方向。2010年地產(chǎn)投資314億,銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元,民間借貸是地產(chǎn)資金的重要來源,約占50%;鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%,而借貸成本一般則在月息3%,*高甚至可達(dá)月息4%-5%的高位。一旦煤炭業(yè)下滑,收入減少,地產(chǎn)需求下降,地產(chǎn)商的資金較難收回,民間借貸的資金鏈就會(huì)出問題,從而更加加劇地產(chǎn)需求萎縮,形成惡性循環(huán)。

民營(yíng)資本大量流入加大地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為的地產(chǎn)業(yè)危機(jī)的現(xiàn)象有兩種:一是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌,類似于溫州;二是地產(chǎn)投資大幅下滑,出現(xiàn)大量爛尾樓,類似于鄂爾多斯。

2010年以來,房?jī)r(jià)下跌幅度*大的城市有溫州、海口、三亞、南通、無錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個(gè)城市,他們的房?jī)r(jià)相對(duì)于全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的比值的*高點(diǎn)都有20%以上的跌幅,自身**價(jià)格也多為10%以上跌幅?？疾爝@十個(gè)城市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率不少已達(dá)到70%以上(2010年),遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)全國(guó)平均60%;民間投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也多數(shù)在60%以上。三亞、?？谝蛲鈦硗顿Y帶來地產(chǎn)波動(dòng),但更多的城市是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),民間投資大量流入地產(chǎn),這是影響地產(chǎn)大幅波動(dòng)的一個(gè)原因。此外,最近幾年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的城市地產(chǎn)都出現(xiàn)了一定的危機(jī),這些城市中鄂爾多斯投資中斷最為嚴(yán)重,其次為長(zhǎng)春、北海,2014年地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清導(dǎo)致了哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中,還有常州和南昌等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍,民間投資占比較大的城市。

15個(gè)城市未來地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大

雖然民間資本的參與程度并不必然導(dǎo)致地產(chǎn)危機(jī),但這是地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的晴雨表之一。此外,地產(chǎn)供給快于地產(chǎn)銷售速度,存在供給過剩的城市,實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下降比較嚴(yán)重的地區(qū)都是資金鏈彈性大,地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市。根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)因素配以不同權(quán)重,我們從全國(guó)282個(gè)有數(shù)據(jù)的省會(huì)、計(jì)劃單列市和地級(jí)市中篩選出風(fēng)險(xiǎn)排名數(shù)據(jù)。

97個(gè)城市存在地產(chǎn)供給速度大于銷售的狀況。從2008到2013年,部分城市地產(chǎn)投資增速大于150%,這種地產(chǎn)投資增速一般都會(huì)形成新建房屋過剩。

30個(gè)城市民營(yíng)資本活躍并滲入地產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)庫(kù)存過多的城市一般可以慢慢消化庫(kù)存,而不至于崩盤;民間資金介入過多、杠桿過高才會(huì)導(dǎo)致崩盤。對(duì)民間資本是否進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的判斷,有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn):一是2009-2012年固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)大于2010-2013年工業(yè)產(chǎn)值增速,實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有很好發(fā)展有較大概率是因?yàn)槊耖g資本沒有投入企業(yè)而投入地產(chǎn)(在第一步篩選下留下的都是地產(chǎn)投資增速大的城市);二是2009-2011年三年地產(chǎn)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這三年銀行貸款余額的增加,因?yàn)殂y行貸款不僅給地產(chǎn)更會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì),但小于地產(chǎn)投資則說明地產(chǎn)投資的資金中大部分為自籌資金,很有可能來源于民間資本。

工業(yè)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于固定資產(chǎn)投資增速的城市,一般民間資本都大量流入了地產(chǎn)。比較全國(guó)和溫州情況,全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速在2009年“4萬(wàn)億”救市下達(dá)到了30%高點(diǎn),隨后2010年工業(yè)總產(chǎn)值增速也有回暖到16%;而溫州“4萬(wàn)億”銀根放松后投資了地產(chǎn),2011年資金大量進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā),固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到89%,但工業(yè)總產(chǎn)值增速卻一直負(fù)增長(zhǎng),可見其資金并沒有進(jìn)入實(shí)體企業(yè)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下降,民間資金鏈更易斷裂引發(fā)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露。22個(gè)工業(yè)總產(chǎn)值增速遠(yuǎn)小于固定資產(chǎn)投資增速的城市,11個(gè)(重合3個(gè))銀行貸款余額增量小于地產(chǎn)投資總和的城市,這從兩個(gè)維度同時(shí)證明了民間資本大量進(jìn)入該城市的地產(chǎn)行業(yè)。如果這些城市經(jīng)濟(jì)下行嚴(yán)重,企業(yè)效益不佳,或者地產(chǎn)銷售下滑,都可能會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷裂,地產(chǎn)崩盤。

綜合結(jié)論是有15個(gè)城市地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大,依次為:金華、溫州、運(yùn)城、臺(tái)州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龍巖、邯鄲、無錫、泉州、安陽(yáng)、常州。我們將地產(chǎn)投資過剩度、民營(yíng)資本活躍度、資本投入地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率以及近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩程度綜合起來考量一個(gè)城市(地區(qū))的地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)投資過剩影響*大,其次分別為民營(yíng)資本活躍、投入地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率,近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩程度影響*小。

綜合風(fēng)險(xiǎn)排名前15的城市可以分為3類:

資源類:運(yùn)城、鄂爾多斯、大同、邯鄲等,在4萬(wàn)億救市背景下,煤炭和鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和民眾積累了大量財(cái)富。這些財(cái)富支持了當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)業(yè),但是2012年后煤炭和鋼鐵迅速下滑,實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金緊張也會(huì)逐漸傳導(dǎo)到地產(chǎn)行業(yè)。

民營(yíng)制造業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū):金華、溫州、臺(tái)州、杭州、無錫、泉州、常州等。2009年貨幣政策放松后民營(yíng)企業(yè)獲得大量低價(jià)貸款,卻對(duì)實(shí)業(yè)沒有信心而投入地產(chǎn)。2011年后銀根收緊、外貿(mào)萎縮,勞動(dòng)力成本上升三重打擊實(shí)體經(jīng)濟(jì),地產(chǎn)業(yè)需求下滑、銀行貸款和民間資金來源緊張,更易產(chǎn)生地產(chǎn)危機(jī)。

大規(guī)模投資后實(shí)業(yè)仍不濟(jì):安陽(yáng)、漯河等。之前并沒有強(qiáng)勢(shì)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì),但基建救市下資本也逐漸流入民間,通過民間借貸組織進(jìn)入地產(chǎn)業(yè),因其本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口吸引程度較弱,地產(chǎn)投資過剩后出現(xiàn)供大于求,資金回籠困難。

原標(biāo)題：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜:15個(gè)城市未來下跌風(fēng)險(xiǎn)較大